吃軟不吃硬

記者陳韋帆／台北報導

▲估價師全聯會表示，避免「不動產超貸、次貸風暴」捲土重來，銀行融資擔保品應交由第三方專業估價。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

美國FED鷹式升息引爆銀行破產危機！對此，估價師全聯會表示，台灣目前最應留意「不動產超貸、次貸風暴」捲土重來，國內銀行目前「土建融、融資利率」多由內部估價為主，也導致超貸、監守自盜頻傳，理應維持獨立客觀性，交由第三方專業估價判定，才能大幅降低金融風險。

估價師全聯會理事長郭國任指出，台灣在民國99年就曾面臨大量不良債權及呆帳，而此次美國「防次貸風暴、不動產擔保品」風險攀升問題，已有積極作為，台灣則明顯消極無作為，至今仍缺乏抵押貸款債權人需委託外部或第三方進行客觀獨立估價之規範。

估價師公會研究發展委員會主委胡毓忠認為，目前國內金融機構的不動產抵押擔保品估價方式，可分為銀行內部估價與委託外部估價兩種；外商金融機構為遵照獨立客觀原則，大多改以委外估價為主。

他說，而本國金融機構仍維持內部估價為主，因此會有監守自盜、上下其手的超貸事件發生。顯見國內金融機構對於抵押擔保品應由委託第三方專業估價以避免球員兼裁判，及審慎評估抵押擔保品價值避險的觀念仍有進步的空間。

郭國任進一步指出，除了避免因銀行內部評估，導致估價失真導致的超貸問題外，對於住宅、商業、辦公等產品，採收益法估價時，要求扣除地價稅、房屋稅、保險費、維修費等淨投資報酬率，亦不得低於五大銀行一年期平均存款利率。

他說，雖然調控利率有可能產生估價金額低於市場交易價格的現象，但可有效避免住宅產品常見因投機炒作產生的高房價、低投報率風險，以符合謹慎穩健的抵押貸款估價目的，同時也兼顧估計合理價值而非投機炒作價格的目標。

最後，郭國任說，估價師公會期能為人民提供技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險，並健全不動產抵押市場機制。

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